金茂苏州张家港览秀城商业综合体在全面分析国内外著名商业城设计理念基础上，结合当前市场和未来走势，在“精准定位”“至上体验”“个性空间”“文化主题”等方面作为主要发力点，大胆创新，聚集众智，进行积极探索和尝试

张庆勇
中国金茂张家港览秀城项目副总经理

当今时代，智能化技术正在改变无数人的生活，线上购物已深入到生活的方方面面。不过，电商的快速发展也有“天花板”。

国家统计局数据表明，2014-2019年线上零售增速总体下滑，已由2014年的50%下降到2019年的16.5%。2019年全国消费品零售总额41.16万亿元，其中线上金额只占10.6万亿元。由此可见，线上零售无法完全取代线下实体零售，线下销售依然是国民消费的主要途径。这也给金茂商业项目注入了更多信心。

中国金茂坚持城市运营商的战略定位，2019年将“坚定不移地打造商业IP”作为战略升级的重要方向之一。作为商业战略目标落地的第一个项目，金茂苏州张家港览秀城商业综合体在全面分析国内外著名商业城设计理念基础上，结合当前市场和未来走势，将“精准定位”“至上体验”“个性空间”“文化主题”等方面作为主要发力点，大胆创新，聚集众智，进行积极探索和尝试。

“绿浪东西南北水，红栏三百九十桥”

“线上”与“线下”的竞争是“新兴”与“传统”消费形式磨合适应的过程。“足不出户”“价格低廉”是网购的优势，但网购物品的质量、售后等一直倍受质疑。而“便利性”“快捷性”“体验性”是线下消费的优势，也是电商永远无法取代实体的根本。览秀城的规划设计，从顾客体验驱动，到个性品牌定制化，在大数据指引下，找到线上线下两者相互协调并存的规律，逐渐完善线上和线下的消费渠道，做到兼容并蓄。

主体定位是商业综合体规划设计工作的重点之一，设计效果很大程度上成为消费者优先选择实体店、放弃网购的重要考量条件，需要拥有高辨识度的标签，彰显商业综合体的特征属性及核心竞争力。

张家港览秀城在主体定位上下足了工夫。张家港是苏州代管县级市，苏州是历史文化古城，有着“东方威尼斯”之称。“姑苏城外寒山寺，夜半钟声到客船”，古往今来，无数文人墨客在这里留下众多名句。太湖、长江、京杭大运河，乌鹊桥、枫桥，形成了独特的“水文化”。览秀城特意量身打造“滨水漫步”街区，在兼顾娱乐、休闲的同时，充分考虑了苏州的人文历史和“水文化”，体现江南特色和城市厚重感。

水景主要以水池、湖面、喷泉、流水的形式体现，通过动静结合的对比和处理，增加空间的连贯性和趣味性。滨水路边，间隔设置苏州古典园林、艺圃、苏绣以及昆曲戏台等特色传统文化建筑小品空间，使得游客和市民在体验水情趣的同时，深刻感受苏州历史文化底蕴。

景观设计中，“适地适树”“适景适树”是最重要的依据。菊花和香樟是张家港的市花、市树，是清净、高洁的象征。“滨水漫步”的植物景观，以菊花和香樟造景为主线，搭配适量紫薇、玉兰、美人蕉、海棠等苏州特色植物，将苏州植物园“搬”进览秀城。曲径通幽的江南园路特征，配以简洁的空间形式，既符合现代信息快捷、高效的特点，又蕴含中国传统空间的含蓄、宁静美。

“水光潋滟晴方好，山色空蒙雨亦奇”

如果说，“水文化”展示的是览秀城的外貌，那么，除霾除尘高科技、云平台、装饰新材料的运用，则提高了览秀城的空气质量，营造出舒适、干净的环境，符合现代人的环保要求。

在敏感性分析中，客户对购物环境的要求越来越高，要求风格独特、色彩丰富、空气清新、环境优美，期望获得购物、社交、休闲、娱乐的全方位感官体验。“绿色健康”与“智慧科技”是中国金茂立足市场的根本，除此之外，览秀城的设计在保持金茂原有“十二大亮点”的基础上，还添加了多种新元素。

如：首次采用三级过滤静电除尘技术，有效去除室内空气中的PM2.5；出风口设置香氛机，根据不同的季节或节日，喷洒不同香料，如中秋节栀子花清香，突破了以往设计以视觉印象为主的束缚；外立面首次采用陶板仿石材料，在符合国家环保要求的同时，通过灯光形成全彩联动变化，在视觉和嗅觉两方面，提高消费者舒适性。

览秀城以物联网、人工智能等技术为手段，以云平台为工具，以大数据分析为基准，使用人脸识别、智慧停车、机器人、AR技术等“黑科技”，推进“运营+、客户+、产品+、员工+”的数字化体系建设。“黑科技”打造的览秀城，不仅能提高顾客购物的便捷性，还可以利用大数据来分析顾客的消费行为，实现精准营销，塑造更强大的金茂品牌“软实力”。

“千门万户曈曈日，总把新桃换旧符”

优越的地理位置和自然环境可以构成城市或者商区的吸引力，但浓厚的人文气息和适宜的社会生态环境更具时尚感。对不同人群的关怀，凸显了中国金茂的“人土风情”。

览秀城把“以人为本”的理念和地域文化相结合，主要客户群定位为公务员、白领、商务人士、年轻客群和周边家庭客群。对顾客的年龄、教育程度、心理特征、品质要求、情感因素等多重维度进行特定分析和调查研究，然后进行针对性设计。

传统购物中心零售、娱乐、餐饮的比例为50：30：20，在分析2014-2019年消费品结构后，张家港览秀城将业态比例调整为25：35：40，大幅增加餐饮等体验式业态比例，适当提高娱乐消费业态比例，迎合大众需求甚至引导大众潮流。

随着自驾成为购物和休闲的主要交通方式之一，充足的停车位是吸引目标客群的重要因素。览秀城结合大数据分析，在研究我国目前停车场配比现状及发展趋势后，停车位从原来的1.0/100m2提高到1.2/100m2，并引进最先进的智慧停车系统，将充足的停车位和便利的停车服务作为览秀城提高竞争力的重要手段之一。

张家港览秀城还打造了城市会客厅和中庭，为消费者和游客共享休闲时光提供场所。三个中庭设计，强调内部空间的可视性，对顾客购物产生引导作用，同时让顾客更有安全感和舒适感。室外广场引进苏州评弹、音乐广场，力争打造大众化舞台，使其成为城市活跃的文化中心。

览秀城主题文化社交场所，采用书籍与咖啡相结合的设计，营造文化开放空间，在这里设置了文化展览区、声像图书室、成人阅读区、儿童阅读区，满足不同人群学习认知需求的同时，充分展示苏州历史文化、旅游的亮点与特色，打造文化地标。

“名园拙政，江南吴中明星；天然野趣，万种风情嵘峥”，这句话诠释了苏州的灵与性，也是览秀城的形与神。中国金茂坚持客户导向，秉承中化集团“科学至上”理念，通过不断创新，力求将览秀城项目打造成为商业典范，形成绿色、智慧、体验、创新的品牌特色和中国金茂的新标杆。