在宏观调控愈来愈严的楼市低谷期，背靠央企中化的方兴地产（中国）有限公司（00817.HK，以下简称“方兴地产）正在取得飞速发展。

6月11日，方兴地产宣布今年1—5月份累计实现签约销售额61亿元，同比增长30%；累计实现签约销售建筑面积21万平方米。

“今年我们二级开发方面的销售目标是130亿，同时长沙梅溪湖项目的一级开发的销售目标约50亿，合计总的销售目标是180亿。”方兴地产向经济观察报表示。

2012年物业销售收入349%的增幅，使得三年前拿下北京广渠门地王项目的“小公司”方兴地产，正式跻身为大型房产开发商，2011年其物业销售收入仅为30亿港元，2012年则飙升至约135亿港元。今年被评为“中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”。

在方兴地产物业销售收入倍增的背后，是其物业开发业务在多个城市的扩张。截至2012年底，方兴地产在全国共拥有约20个处于不同开发阶段的物业开发项目，而2011年仅有12个物业开发项目。“未来拿地，我们还是会集中在一线城市和二线核心城市，比如北、上、广、深以及中部、南部以及东北的部分核心城市。”方兴地产表示将继续发力一二线核心城市，“未来将实现京津冀、长三角、华中、山东、西南、云贵、海南、东北、华南9大区域均衡布局。”

布局一二线城市

2012年12月6日，方兴地产旗下的新辉置业以23亿元的总价，拿下位于苏州姑苏区核心地段地块，楼面价约9000元/平方米，计划将其打造成苏州“金茂府”系列产品，预计将于2014年面世。

该地块位于苏州姑苏区主城区，毗邻地铁1、2号线，坐拥观前街、石路、狮山CBD三大商圈，尽享西园、留园、拙政园、寒山寺、狮子林、唐伯虎故居等名胜古迹；此外，学校、医院等配套设施齐备。

20天后的12月26日，方兴地产全资附属公司威旺置业与上港集团联合体以总价56.8亿元摘得上海海门路55号商办地块，楼面价约23330元/平方米，成为上海总价地王。

在一级开发方面，2012年上半年方兴地产便已拿下丽江古城区200亩土地，并进军海南三亚市崖城镇土地一级开发，摘得长沙梅溪湖国际广场地块等。“长沙梅溪湖项目，我们和中建地产合作，进行一二级联动开发。”方兴地产介绍。长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目位于长沙市大河西先导区中心地带，距离长沙城市中心区仅6公里，占地总面积超过1万亩。

作为该项目的投资人，方兴地产负责完成该项目土地范围内的征地拆迁、补偿安置、前期市政基础设施和城市公用（益）设施等全部工程建设以及其他相关开发工作，并且参与该项目土地的招标、拍卖或挂牌出让竞投活动。今年前5个月，该地区累计出让土地规划建筑面积约100万平方米，累计成交金额达27亿元。

今年2月，方兴地产又与青岛西海岸发展集团签订《西海岸经济新区CBD核心区域开发建设合作框架协议》，双方将合作进行该CBD核心区域的开发，总投资额高达300亿元。

合作共赢

在大力布局一二线城市的背后，是方兴地产独特的经营模式。“过去几年，方兴地产有很多项目都是在合作过程中形成的，比如青岛的项目，我们和当地的城投公司合作，上海的项目也是类似，我们与港务局合作，他们手上有很多土地，而我们则具备操盘能力。另外，方兴地产也跟一些操盘手合作，比如融创。此类合作可以缓解资金压力，也可以使大家的资源优势得到互补。”方兴地产介绍，“在模式选择上，方兴地产今后发展的一个方向和目标就是合作。”

为加快青岛西海岸经济新区建设，3月19日，青岛市组建青岛西海岸发展（集团）有限公司，作为西海岸经济新区开发的投融资运作平台和建设主力军。依照青岛西海岸经济新区经济和社会发展规划，西海岸发展集团将承担起西海岸新区土地一级储备整理与开发、金融发展及资本运作、重点基础设施建设、中心区的直接投资开发四大职能。

按照规划要求，方兴地产将和西海岸发展集团共同探讨，利用中化集团在能源、化工、地产、金融等方面的优势和影响力，结合西海岸经济新区的产业规划，在西海岸经济新区区域内推进产业高端项目聚集，具体建设项目包括写字楼、购物中心、酒店、住宅、主题公园等。“此次方兴地产与青岛西海岸发展集团联手，一定能发挥各自优势，把西海岸经济新区打造成为青岛经济发展的新引擎。”方兴地产董事长何操在签约仪式上表示。

青岛西海岸发展集团总经理张浩则表示：“西海岸经济新区CBD区域概念性规划已基本完成，详细的控制性规划正在编制当中，深化方兴地产与西海岸发展集团的战略合作关系，可充分利用中化集团作为央企的资金及资源优势，并借鉴方兴在上海金茂中心、长沙梅溪湖区域的成功经验，不断加快西海岸新区中央商务区以及整个新区的开发建设的步伐。”

除携手国企之外，方兴地产也积极与民企房产大鳄合作，2011年12月，方兴地产便联合融创中国以31亿元的底价，拿下北京北五环来广营乡块地，楼面地价约为13705元/平方米（不含配建医院面积），比2010年初远洋地产拿下的楼面地价约27529元/平方米的崔各庄乡大望京村地王便宜近一半。

“方兴地产与融创中国都是主做高端楼盘的开发商，两家联合可以在项目运作上优势互补，打造一个更好的产品。”融创北京公司营销副总经理楼艳青表示。

去年5月，定位于望京金茂府和亚奥金茂悦两大项目的该地块开工建设，并于去年下半年入市销售。“现在已经全部卖完了，只不过住建委的数据有些滞后。”今年5月，楼艳青向经济观察报透露。按照5万元/平方米的销售均价，望京金茂府已经为方兴地产和融创中国实现约25亿元的收入，亚奥金茂悦3万多元的销售均价，也为双方带来超过16亿元的收入。“另外，我们也会与产业相结合，因地制宜。比如，对于适合发展旅游、文化或者金融等产业的地区，我们会与相应的产业相结合，这样就容易找到共同点，也容易达到‘花小钱办大事’的目的。”方兴地产表示。

同时，以酒店和写字楼为立家之本、凭借商业地产概念上市的方兴地产，一直坚持地产开发和物业持有协同发展战略，方兴地产正在经营中的商业地产项目有金茂北京威斯汀大饭店、北京王府井大饭店、上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店以及金茂深圳JW万豪酒店等多家豪华酒店，正在建设中的有金茂丽江君悦度假酒店和金茂上海凯悦度假酒店。“未来，方兴地产仍将发挥在高端地产领域的经验和优势，坚持开发与持有并重的既定战略，在高端地产开发、商务商业租赁及酒店投资与经营方面谋求持续发展。”方兴地产称。

在加速扩张和丰富产品结构的背后，是方兴地产强大的融资能力，“主要通过发行融资券、银行贷款以及基金金融合作等方式募集资本”。

2013年5月22日，金茂集团2013年度第一期短期融资券成功发行，募集金额7.5亿元，期限1年，“无需任何保证方式，最终以4.25%的票面利率顺利发行，处于近期同信用等级发行人较低利率。”方兴地产介绍。

作者：郭海飞