面对市场严冬，中国金茂将继续秉承“科学至上、知行合一”的价值理念，积极发掘并紧抓市场机遇，加速实现综合实力挺入行业第一梯队的目标
2018年，中国房地产行业经历了非同寻常的一年。中央严厉表态“坚决遏制房价上涨”，各地政策调控力度空前；土地与住宅市场交易量双双大幅回落，客户预期发生根本性转折；房企利润空间收窄，行业竞争日趋白热化。
展望2019年，短期政策高压仍将持续，下行周期趋势难改，企业竞争更加激烈，预计市场仍将惯性下探并最终迎来行业严冬。但是，危机往往蕴藏着转机，行业的严冬也孕育着蓬勃的生机。对于房地产行业，正如《双城记》所言，这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代。
市场调整显狰狞
2018年以来，国际形势复杂多变，中国经济增速换挡，叠加行业政策持续高压，市场开始步入下行周期，初冬来临寒意渐浓。与此同时，各大房企使尽浑身解数，争夺有限的客户与资源，市场调整初显狰狞。具体来看，有几个态势值得关注：
一是商品房销售量增速回落。国家统计局数据显示，1-10月全国商品房销售面积同比增长2.2%，相比较1-9月同比涨幅回落0.7个百分点，10月单月销售面积在低基数下依然下跌3.1%，延续9月以来的负增长态势。与此同时，机构数据显示，10月份20个重点城市新房网签量同比下滑7.3%，较三季度降幅扩大；二手房源量、挂牌价环比9月分别下降32%、2.8%，市场观望情绪强烈。
二是销售价格上涨得到有效控制。国家统计局数据显示，1-10月，一二三线城市商品住宅销售价格分别同比上涨0.2%、6.8%和7.3%，涨幅比去年同期回落11.7、3.1和0.7个百分点。从10月环比看，新建商品住宅销售价格总体持平，其中深圳、厦门等城市新建商品住宅房价分别下降0.5%、0.1%；同时，二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州降幅均达到0.2%，深圳下降0.6%，房价上涨势头得到有效控制。
三是土地市场交易热度锐减。机构数据显示，1-10月，一二线城市土地流拍267宗，同比增长184%，土地交易溢价率仅为11.9%，比去年同期回落近20个百分点。基于“一刀切”限价对利润空间的挤压，房企主动调整拿地策略，土地市场开始降温。1-10月，全国房屋新开工面积和土地购置面积单月增速分别下滑5.6和4.2百分点，至14.7%和12.2%。
四是行业竞争进一步加剧。在政府严格限价、消费者观望情绪加剧等背景下，行业盈利水平大幅收窄，加之行业严格的金融监管与高昂的融资成本，面对空前的业绩与资金压力，各大房企纷纷选择降价促销，以价换量。2018年以来，超过10家品牌房企在全国范围内开展降价促销活动，部分特价房打折幅度最高达到5折，项目亏损现象陆续浮现。随着市场竞争日趋激烈，行业集中度进一步提升，2018年10月TOP10房地产企业市占率从2017年的25%提升到29%，TOP30市占率从2017 年的40%提升到48%，强者恒强态势更加显著。
蓄力扬帆正当时
自2016年“930新政”以来，政府调控政策密集出台、持续高压，对市场的影响已经从量变转为质变。我们认为，本次调控不同过往，政策不会有始无终、半途而废。未来随着市场与政策调控周期叠加共振，预计下行周期不仅会继续拉长，交易量跌价滞现状还将延续，房企利润空间将不断收窄，短期内持续下行的风险正在积聚。
与此同时，行业寒冬也恰恰孕育着新的赶超机遇。从过往三轮周期低谷来看，万科、龙湖等房企在波动期间蓄势发力，顺利实现弯道加速，巩固并提升自身行业地位。可见，机会属于有能力基础、有战略定力的房企。即将到来的2019年，孕育着希望：
一是宏观调控保持总体稳定。为应对外部形势变化，中央要求坚持稳中求进的工作总基调，聚焦稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。具体到房地产行业而言，政策将聚焦防止市场大起大落，在总体从严基调下，政策实施将更科学合理。
一方面，为“坚决遏制房价上涨”，短期各地差异化的“限购”与“限贷”难以实质性退出；另一方面，为防止市场大跌诱发不稳定因素，各地政策制定将更为科学。
此外，11月29日,新华社播发《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，要求全面放宽城市落户条件，促进城乡区域间要素自由流动，这将进一步弱化“限购”政策带来的副作用，进而有益于提振市场信心。
二是行业寒冬孕育着赶超机遇。在2008年市场低谷期，万科首次抛出“拐点论”，一面通过快周转回笼资金，另一面通过并购（占当年拿地面积84.5%）积极实现40个城市的战略布局，为其2010年冲击千亿目标奠定基础；随后几个波动周期，万科保持唱空做多策略，在发表“白银时代”“活下去”言论的同时，积极拿地与并购，以此来巩固其行业领先地位。
在2012、2014年市场调整期，龙湖恪守自身“扩纵深、近城区、控体量”战略不动摇，坚持既定拿地节奏，土地投资额与签约额比值维持1.11倍水平，为其快速进入行业前十创造有利条件。
反之，在过往三轮周期波动中，合生/珠江、星河湾、富力等房企出现战略失误，错失发展机遇，行业排名直线滑落。
只有品牌溢价高、成本管控强、运营效率高的房企才能在竞争中胜出
三是企业回归向经营要效率的本质。未来市场变化幅度放缓、波动周期拉长，短期房价快速反弹的可能性很小，依靠房价快速上涨获取超额利润的时代一去不返，房企将逐步回归到通过自身经营能力获取平均利率的阶段。
针对这一状况，我们认为应采取两个策略：一是在投资与研判方面，通过精确的判断与测算，发掘出因地价下跌而形成利润空间的机遇；二是在运营管控方面，房企还需凭借过硬的综合管理能力来获得平均利润，只有品牌溢价高、成本管控强、运营效率高的房企才能在竞争中胜出。
市场寒冬中，只有认清大势，练好内功，才能在严冬中找到御寒的良方，发现潜藏的机遇，厚积薄发，蓄力扬帆。中国金茂将通过积极发掘并紧抓市场机遇，加速实现综合实力挺入行业第一梯队的目标。